Published By: Anjali Karmakar | Updated: Jul 30, 2025, 9:09 PM
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किसी भी प्रॉपर्टी को बेचकर हम जो मुनाफा कमाते हैं,तो सरकार उस प्रॉफिट पर हमसे टैक्स लेती है. इसे ही कैपिटल गेन टैक्स कहते हैं. ये 2 तरह का होता है-शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन टैक्स (STCG) और लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स (LTCG).
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अगर आप अपनी प्रॉपर्टी 24 महीने यानी 2 साल से ज्यादा समय तक होल्ड करके फिर बेचते हैं, तो ये लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन हुआ. मान लीजिए, अगर आपने 1 लाख रुपये में शेयर खरीदे और 1 साल बाद 1.5 लाख में बेच दिया, तो 50000 रुपये का मुनाफा LTCG कहलाएगा. भारत में LTCG पर 12.5% टैक्स लगता है. हालांकि, 1.25 लाख रुपये तक के मुनाफे पर कोई टैक्स नहीं देना पड़ता. ये टैक्स रूल लॉन्ग टर्म में इंवेस्टमेंट को बढ़ावा देने के लिए बनाया गया है. दूसरी ओर जब आप कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं और इसे 2 साल होने से पहले ही बेच देते हैं, तब इसपर STCG लगता है. शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन पर फ्लैट 20% का टैक्स लगता है.
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कैपिटल गेन टैक्स के नियमों में 23 जुलाई 2024 से बदलाव हुए हैं. ऐसे में अब कैपिटल गेन का कैल्कुलेशन 23 जुलाई 2024 से पहले और बाद में दो तरीके से की जाती है. अगर आपको भी कोई लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन हुआ है या इंडेक्सेशन बेनिफिट लिया है, तो आपको इनकम टैक्स से जुड़े नियम पता होना चाहिए. रिटर्न के लिए कौन सा फॉर्म भरना होगा, इसकी जानकारी भी होनी चाहिए.
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आसान भाषा में महंगाई के हिसाब से रेट को एडजस्ट करने के प्रोसेस को इंडेक्सेशन कहते हैं. इंडेक्सेशन एसेट या इंवेस्टमेंट के ओरिजिनल पर्चेज प्राइस को एडजस्ट करने का प्रोसेस है. इसका मतलब ये है कि प्रॉपर्टी को जिस रेट पर खरीदा गया है, उसकी कीमत को बेचते समय महंगाई के हिसाब से एडजस्ट किया जाता है, ताकि महंगाई का बोझ टैक्सपेयर पर न पड़े. हालांकि, अब सभी प्रॉपर्टीज पर इंडेक्सेशन का फायदा नहीं मिलता है. ये बेनिफिट सिर्फ 2001 से पहले खरीदी गई पुरानी प्रॉपर्टी पर ही मिलता है.
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सरकार ने वित्त विधेयक 2024 में संशोधन करके इंडेक्सेशन में कुछ बदलाव किए हैं.अब 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई संपत्तियों के लिए इंडेक्सेशन बेनिफिट मिलता है. ऐसे में हिंदू अविभाजित परिवारों (HUF) के पास 2 ऑप्शन हैं. पहला- आप 12.5% की टैक्स रेट पर बिना इंडेक्सेशन के कैपिटल गेन टैक्स भर सकते हैं. दूसरा- 20% की टैक्स दर के साथ इंडेक्सेशन बेनिफिट ले सकते हैं.
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नए नियम के मुताबिक, लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स 12.5% हो गया है, जो पहले 10% था. साथ ही LTCG की छूट की लिमिट को 1 लाख रुपये से बढ़ाकर 1.25 लाख रुपये कर दिया गया है. अगर आपको शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन हुआ है, तो कोई भी टैक्स छूट नहीं है. भले ही आपको 100 रुपये का मुनाफा हो या 1 लाख का प्रॉफिट.... सभी पर आपको फ्लैट 20% के हिसाब से टैक्स चुकाना होगा.
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अगर आपको कैपिटल गेन हुआ है, तो आपको ITR-2 फॉर्म भरना होगा. अगर आप सैलरीड क्लास से हैं और आपको 1.25 लाख रुपये से कम का लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन हुआ है, तो अब आप इसे ITR-1 में ही दिखा सकते हैं. ITR-2 फॉर्म खासकर उन लोगों के लिए है, जिन्हें सैलरी या पेंशन से इनकम होती है. यानी जिनकी एक से ज्यादा हाउस प्रॉपर्टी हैं. अगर आपने शेयर, म्यूचुअल फंड, प्रॉपर्टी जैसी किसी चीज को बेचकर कैपिटल गेन कमाया है, तो भी आपको ITR-2 फॉर्म भरना होता है. वहीं, अगर आपकी सालाना इनकम ₹50 लाख से ज्यादा है या आपके पास विदेश में संपत्ति है, तो ITR-1 की जगह ITR-2 फॉर्म भरना जरूरी है.
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अगर आप ग्रामीण क्षेत्रों में खेती की जमीन बेचते हैं, तो कैपिटल गेन टैक्स नहीं लगता है. क्योंकि कृषि और इससे जुड़ी इनकम पर टैक्स की छूट मिलती है. लेकिन, शहरी क्षेत्र में स्थित खेतीबाड़ी की जमीन को कैपिटल एसेट माना जाता है. इसलिए आपको शहर में स्थित कृषि भूमि बेचने पर कैपिटल गेन टैक्स देना होगा.
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आप प्रॉपर्टी बेचते समय ब्रोकर और वकील की फीस जैसे खर्चों को प्रॉफिट से माइनस करके टैक्स बचा सकते हैं. अगर आप 2 साल से ज्यादा समय तक किसी प्रॉपर्टी को होल्ड करते हैं, तो आपको कम टैक्स LTCG के तहत कम टैक्स देना पड़ता है. इससे आपका पैसा बचेगा. आप इंडेक्सेशन का बेनिफिट ले सकते हैं. बेशक इसमें मुनाफा कम दिखेगा, लेकिन टैक्स अमाउंट घट जाता है. आप शेयर या म्यूचुअल फंड के नुकसान से अपने मुनाफे को कम दिखा सकते हैं. आप 6 महीने के अंदर सरकारी बॉन्ड में निवेश करके 50 लाख रुपये तक का टैक्स बचा सकते हैं. वहीं, आप चाहें तो स्टार्टअप में पैसा लगाकर सेक्शन 54GB के तहत छूट का फायदा उठा सकते हैं.आप मुनाफे को मैक्सिमम 3 साल तक कैपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम में रखकर बाद में घर खरीदकर पैसे बचा सकते हैं.
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